Comment fonctionne la redevance mensuelle d'un BRS (Bail Réel Solidaire) ?
Comprendre la redevance mensuelle d'un Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une solution innovante qui permet de rendre l’accession à la propriété plus abordable. En dissociant le foncier du bâti, ce dispositif permet aux acheteurs de devenir propriétaires de leur logement tout en louant le terrain à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Et c'est là qu’intervient la redevance mensuelle, une composante essentielle du fonctionnement du BRS. Dans cet article nous allons voir à quoi elle correspond-elle exactement. Comment elle est calculée et quels sont les avantages qu'elle propose. Je vous explique tout, c'est parti !
Qu’est-ce que la redevance mensuelle en BRS ?
La redevance mensuelle est le montant que l’acheteur d’un logement en BRS verse à l’OFS en échange de l’utilisation du terrain que ce soit pour une maison ou un appartement. L'acquéreur signe le bail et s'engage à payer cette redevance à l'OFS. Avec un achat en BRS, le propriétaire du logement n’achète pas le terrain mais il le loue pour une durée d’au moins 18 ans pouvant aller jusqu'à 99 ans. Ce bail est renouvelable. Cette redevance à l’OFS permet d’assurer sa mission de gestion du foncier et de garantir la pérennité du dispositif pour que d'autres propriétaire en BRS puissent en bénéficier également. La propriété du terrain est donc à l'OFS, qui est propriétaire du foncier, comme notifié dans le bail, tandis que l'acheteur a un droit réel sur le logement, il est pleinement chez lui.
Que couvre la redevance ?
La redevance mensuelle que l’acquéreur verse à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), pour sa résidence principale, permet de financer plusieurs éléments essentiels :
La gestion et l’entretien des terrains
Les OFS sont responsables de la gestion des terrains sur lesquels les logements sont construits. Cela inclut :
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L’entretien administratif et juridique des parcelles,
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Les travaux ou aménagements nécessaires pour préserver la qualité des biens sur le long terme.
L’accompagnement des accédants à la propriété
Acheter un bien en BRS peut être une première expérience d’accession sociale à la propriété pour de nombreux ménages. Ce dispositif est encore jeune et méconnu par un grande nombre de français. Les OFS jouent un rôle d’accompagnement pour :
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Les aiguiller sur le financement notamment concernant le prêt immobilier et les conditions d’éligibilité,
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Faciliter les étapes administratives jusqu’à la signature.
Les frais administratifs de l’OFS
Les OFS doivent garantir la viabilité et la durabilité du système. Les frais administratifs englobent :
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La gestion quotidienne des baux,
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La mise à jour des contrats et la communication avec les acquéreurs,
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Les audits financiers ou environnementaux requis pour respecter les normes.
Cette redevance est une contribution à l’objectif social du BRS pour offrir des logements accessibles, tout en préservant le foncier dans une logique d’intérêt général. Ainsi la possibilité d'acheter un logement à titre de résidence principale est offerte au plus grand nombre, dans ce contexte de crise du logement ou les ménages ont du mal à acquérir un logement en France pour leurs familles ou se constituer une patrimoine.
Comment est calculée la redevance mensuelle ?
Le montant de la redevance d'occupation du terrain est défini par l’OFS et elle peut varier en fonction de plusieurs critères :
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La localisation du bien : les terrains situés en zones tendues peuvent entraîner une redevance plus élevée.
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La superficie du terrain : un logement construit sur un terrain plus grand peut engendrer une redevance plus importante.
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Les frais de gestion de l’OFS : chaque organisme détermine ses propres coûts de gestion.
En général, la redevance mensuelle reste très accessible, avec un montant moyen compris entre 1 € et 2 € par mètre carré de surface habitable. Par exemple, pour un appartement de 70 m², la redevance pourrait être d’environ 70 à 140 € par mois. Toutefois il existe des redevances en dessous de cette moyenne, ce qui reste très accessible.
Pourquoi acheter un logement en BRS, avec une redevance reste avantageux ?
Un des arguments récurrents contre le BRS est la présence de cette redevance mensuelle. C'est souvent le cas par méconnaissance, mais lorsque l’on compare les coûts globaux, le BRS demeure bien plus attractif face au marché libre.
Un prix d’achat réduit jusqu’à 50%
Les biens en BRS sont vendus de moins 30 jusqu’à 50% moins cher que ceux sur le marché libre. Cette différence est possible car vous achetez uniquement le bâtiment, tandis que le propriétaire du terrain reste l’OFS. Prenons un exemple :
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Un appartement classique vaut 250 000 € sur le marché libre.
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En BRS, ce même appartement peut être vendu à 150 000 €.
Un coût total avantageux sur le long terme
Même avec la redevance d'occupation du terrain, le coût total d’un bien en BRS reste inférieur sur une longue durée. Voici une simulation :
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Bien sur le marché libre :
- Prix : 250 000 €
- Intérêts bancaires sur 20 ans : 50 000 €
- Total : 300 000 €
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Bien en BRS :
- Prix : 150 000 €
- Intérêts bancaires sur 20 ans : 30 000 €
- Redevance sur 20 ans (50 € x 12 mois x 20 ans) : 12 000 €
- Total : 192 000 €
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En conclusion, même en tenant compte de la redevance (le prix du foncier), l’économie réalisée est de 108 000 €
Une durée de bail suffisante pour rentabiliser l’achat
Les baux en BRS sont généralement conclus pour une durée de 80 à 99 ans, renouvelables. Ce qui permet aux acquéreurs de transmettre leur logement à leurs héritiers ou de le revendre à un prix maîtrisé. La revente du logement est d'ailleurs encadré par l'OFS et vous assure de ne pas perdre le patrimoine que vous vous êtes constitué, contrairement à une éventuelle fluctuation des prix sur le marché libre.
Un dispositif socialement et économiquement responsable
La redevance ne représente pas un simple coût supplémentaire, mais un outil d’équité. Elle garantit que les OFS puissent continuer à offrir des biens abordables et à accompagner les ménages, tout en maintenant des terrains en bon état et accessibles pour les générations futures.
Questions Fréquemment Posées
La redevance peut-elle augmenter avec le temps ?
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Oui, la redevance peut être revalorisée chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) ou d’un autre indice prévu dans le contrat.
La redevance est-elle déductible fiscalement ?
Que se passe-t-il si je ne paie pas ma redevance ?
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En cas de non-paiement, l’OFS peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues, voire résilier le contrat de BRS dans les cas extrêmes. Il est donc essentiel de respecter cet engagement financier.
Conclusion
La redevance mensuelle d’un bien en BRS n’est pas un frein mais un outil pour assurer la durabilité et l’accessibilité de ce modèle. Avec un coût d’achat réduit, un système équilibré, et une économie globale même sur le long terme, le BRS constitue une solution attractive pour les ménages souhaitant accéder à la propriété en France.