L'arrêté publié le 5 juillet 2024 modifie l'arrêté du 1er août 2014 (Arrêté du 5 juillet 2024 modifiant l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation - Légifrance (legifrance.gouv.fr) et prévoit spécifiquement le zonage des communes pour le prêt à taux zéro (PTZ) et le logement locatif intermédiaire (LLI). Il s'agit d'une révision de grande ampleur visant à répondre à la crise du logement en reclassant 865 communes, affectant les zones B1, A, et A bis. Les communes concernées voient leur classification modifiée pour mieux correspondre à la réalité des marchés locaux. Ce reclassement a pour but de mieux cibler les aides au logement et de favoriser l'investissement immobilier.

Les principales dispositions sont les suivantes :

1.Reclassement des communes :

• 865 communes sont reclassées, principalement dans les zones B1, A, et A bis. Ce reclassement vise à mieux adapter les aides au logement à la réalité des marchés immobiliers locaux, notamment en termes de tension foncière et de besoins en logements.

2.Impact sur le prêt à taux zéro (PTZ) :

• Les nouvelles classifications auront un impact direct sur les conditions d'éligibilité au PTZ, un dispositif qui permet aux primo-accédants de bénéficier d'un prêt immobilier sans intérêt pour une partie du montant de leur achat. Les zones A et A bis sont particulièrement favorisées dans ce contexte.

3.Logement locatif intermédiaire (LLI) :

• Les modifications apportées touchent également le LLI, qui vise à favoriser la construction de logements destinés à la location à des prix inférieurs au marché pour les ménages à revenus intermédiaires. Les zones reclassées pourront bénéficier d'incitations supplémentaires pour la construction de ce type de logements.

4.Entrée en vigueur :

• Les nouvelles dispositions s'appliquent aux offres de prêts émises à partir du 26 juillet 2024. Cela signifie que tout projet immobilier éligible au PTZ ou au LLI devra se conformer aux nouvelles règles en vigueur à cette date.

5.Justification :

• Cette révision du zonage est justifiée par une volonté d'adaptation aux évolutions récentes des marchés immobiliers locaux, qui connaissent des tensions croissantes dans certaines zones urbaines, et par la nécessité de soutenir plus efficacement l'accès à la propriété et le développement du parc locatif intermédiaire.

Ce reclassement décidé des communes permet ainsi de placer de nombreux ménages supplémentaires en position de devenir éligibles au dispositif du bail réel solidaire avec l'effet combiné des modifications des plafonds de ressources du 1er janvier 2024 et ainsi de favoriser l'accès à la propriété.

Un décret publié au Journal officiel le 17 juillet 2024 (Décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024 portant diverses mesures d'application relatives aux organismes de foncier solidaire, au bail réel solidaire et au bail réel solidaire d'activité - Légifrance (legifrance.gouv.fr) renforce les critères à respecter afin d'être éligible au dispositif du bail réel solidaire.

À compter du 1er janvier 2025, la loi nous indique que pour acquérir un logement avec un bail réel solidaire (BRS) un ménage candidat ne doit pas posséder :

un logement adapté à ses besoins et capacités financières, qui peut être utilisé comme résidence principale

un logement locatif, susceptible de procurer des revenus suffisants pour acquérir un logement du parc privé.

Ces obligations concernant le patrimoine immobilier devront être respectées au moment de la signature du bail avec l'OFS (l'organisme foncier solidaire). Il sera nécessaire de signer une déclaration sur l’honneur pour l’attester.

Ce cadre supplémentaire à la situation actuelle à pour but de s'assurer que le dispositif du bail réel solidaire bénéficie aux ménages provenant principalement du marché locatif (logement social ou privé).

Cette mesure de sécurité du dispositif qui s'appliquera en début d'année prochaine présente la volonté de prévoir une meilleure sélection des candidats accédants à la propriété.

Cependant, ce texte législatif sur la politique du logement laisse l'accès à de nombreuses questions d'interprétation. Comment se place la notion d'un logement adapté à ses besoins ?

Bien que l'esprit de cette loi s'inscrive dans l'idéologie de départ du bail réel solidaire, il est nécessaire de ne pas bloquer un nombre de ménages locataires de son logement ayant réalisé un investissement locatif car ne pouvant accéder à la propriété de leur propre logement.

Cette mesure semble prendre en compte ces cas de figures et le BRS se place véritablement comme un excellent moyen d'accès à la propriété de son logement et présente décidément de nombreux atouts aux candidats.

La loi, avec le précèdent décret, instaure une nouvelle règle à la question de la place de la location. Cette réglementation offre désormais un cadre et des conditions pour prendre en compte un éventuel projet de location.

Un ménage propriétaire d'un logement en BRS a désormais le droit de mettre en location à moins qu'une interdiction soit clairement mentionnée dans le contrat de bail.

Il sera néanmoins nécessaire d'en informer préalablement l'OFS de ce projet tout en précisant la nature (totale ou partielle) ainsi que la durée de location envisagée.

Ce nouveau droit est à saluer car il permet de prévoir un moyen de faire face à une situation passagère difficile. Il présente ainsi une sécurité supplémentaire face à un accident de vie par exemple et pourra rendre de précieux services économiques.

On estime que ces différents changements imposés présentent l'avantage de réduire les imprécisions, rendent service pour conserver l'objectif de politique sociale et place l'accès au logement dans un cadre de respect d'obligations sans risque de le dénaturer.

Il s'agit d'imposer des règles claires dans l'intérêt d'assurer un accès au logement au plus grand nombre de ménages français issus de logements sociaux ou non.

Le dispositif du bail réel solidaire continue de porter un grand nombre d'avantages et de contribuer à réduire l'actuel frustration des ménages issus de la classe moyenne dans son parcours résidentiel. Le BRS entend participer à augmenter à terme le nombre des ménages accédant à la propriété.