BLOG
Locataire ou propriétaire en bail réel solidaire (BRS) : que choisir ?
Comprendre de quoi il s'agit
Sur un marché immobilier qui devient de plus en plus inaccessible, pour devenir acquéreur d'un bien il existe donc un dispositif d'accession à la propriété qui permet d'acquérir son logement à prix abordable (de 20 à 50% inférieur du prix du marché). Ce dispositif a été rendu possible avec la loi ALUR de 2015.
Pour faire fonctionner le bail réel solidaire, l'opération réside dans la dissociation économique du foncier du bâti. Ce dispositif permet d'accéder à un logement grâce à l'intervention d'un organisme de foncier solidaire (OFS). Celui-ci achète le terrain, le met à disposition d'un promoteur qui ne supporte pas le prix du foncier et l'acquéreur du logement restera locataire de l'OFS pendant toute la durée de propriété avec un maximum de 80 ans, rechargeable. Le propriétaire du logement devient titulaire de droits sur le bâti.
Lorsque l'OFS engage une opération sur un territoire, il bénéficie de conditions de financement du prix des terrains favorisées pour faire construire des habitations avec un prix du foncier maitrisé et ainsi pouvoir proposer des prix de vente inférieurs au prix de marché.
Les avantages du bail réel solidaire sont rendus possible sous condition d'occuper le logement à titre de résidence principale. L'acquéreur doit par ailleurs respecter un plafond de ressources pour bénéficier du bail réel solidaire.
L'accès au bail réel solidaire est réservé aux ménages éligibles qui pourront acquérir un logement dont le prix d'achat est inférieur au prix du marché pour lequel l'organisme de foncier solidaire restera propriétaire du foncier.
Une autre condition pour bénéficier du bail réel solidaire est que le ménage devra assumer la charge de la redevance mensuelle pendant toute la durée de détention du bien. Ce loyer est fixé dès le départ, généralement compris entre 1 et 2 euros / mois / m2.
Le ménage acquéreur signe un contrat de bail de longue durée avec l'organisme de foncier solidaire, il versera chaque mois la redevance à l'OFS dès le logement acquis.
Une fois l'acquisition réalisée, il est possible de dépasser les plafonds de ressources sans remettre en cause le dispositif d'accession à la propriété.
Pour le ménage, le coût d'acquisition est réduit, permettant de réaliser d'importantes économies, il peut également bénéficier du prêt à taux zéro (aidé par l'Etat).
Le prix de revente est encadré mais intègre généralement une garantie revente.
Avec ce dispositif, l'Etat permet, dans les zones tendues (zone A et A bis prioritairement) dont le prix de l'immobilier est élevé, de proposer l'accession à la propriété dans des villes comme Paris, Lyon, Lille par exemple.
En France, les communes profitent des avantages du BRS à construire des logements en bail réel solidaire ; cette offre de logement répond aux obligations de la loi SRU, contrat des villes sur la part des logements sociaux.
Être locataire de son bien : flexibilité et liberté
Avantages de la location face au BRS
- Flexibilité : la location offre une grande flexibilité, idéale pour ceux qui ne souhaitent pas devenir propriétaire d'un logement ou qui ont une vie professionnelle et personnelle susceptible d'évoluer rapidement.
- Moins de responsabilités : en tant que locataire, les réparations majeures et l'entretien du logement ne sont généralement pas de votre ressort, ce qui réduit les soucis et les dépenses imprévues.
- Accessibilité : devenir locataire est souvent plus rapide et moins complexe que d'acheter un bien, sans nécessiter un apport initial important.
Inconvénients de la location face au BRS
- Pas d'accumulation de patrimoine : contrairement à l'achat, payer un loyer n'augmente pas votre patrimoine.
- Instabilité : les baux peuvent être résiliés selon les termes du contrat, ce qui peut mener à une certaine précarité.
- Limitations : les modifications que vous pouvez apporter au bien sont souvent limitées, ce qui peut être frustrant pour ceux qui souhaitent personnaliser leur espace de vie.
Acheter son logement en bail réel solidaire : accessibilité et stabilité
Avantages du BRS
- Accession à la propriété facilitée : le BRS rend l'achat immobilier plus accessible, en particulier dans les zones à forte pression immobilière, grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti.
- Stabilité et sécurité : devenir propriétaire en BRS vous assure une stabilité à long terme grâce à un bail d'une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans.
- Contribution à un projet social : en achetant en BRS, vous participez à un modèle qui favorise la mixité sociale et l'accès au logement pour tous.
Inconvénients du BRS
- Non-propriété du terrain : l'un des principaux inconvénients du BRS est que vous restez locataire du terrain, ce qui peut affecter la valorisation future de votre bien.
- Restrictions à la revente : les conditions de revente dans le cadre d'un BRS peuvent être plus restrictives, souvent pour assurer la pérennité de l'accessibilité et de la vocation sociale du logement.
- Frais de participation : bien que réduit, le coût d'achat inclut des frais de participation au bail réel solidaire (redevance) et potentiellement des charges de copropriété.
Faire le bon choix : locataire ou propriétaire en bail réel solidaire ?
En immobilier, le choix entre rester locataire ou acheter un logement en bail réel solidaire dépend largement de votre situation personnelle, de vos objectifs à long terme, et de votre philosophie en matière de logement. Si vous privilégiez la flexibilité et l'absence d'engagement à long terme, la location pourrait être la meilleure option pour vous. En revanche, si vous aspirez à devenir propriétaire d'un bien tout en soutenant une cause sociale, et que vous êtes prêt à accepter certaines contraintes liées à la non-propriété du terrain, le bail réel solidaire pourrait être une excellente alternative.
Etant donné que le BRS est encadré et réservé aux ménages respectant des plafonds de ressources, être éligible au bail réel solidaire
En fin de compte, le choix dépend de vos priorités : la flexibilité et la simplicité de la location, ou l'engagement et la stabilité de la propriété en BRS, tout en contribuant à un projet social et solidaire. Quelle que soit votre décision et votre cas, assurez-vous de bien peser les avantages et les inconvénients en fonction de votre situation personnelle.