Comment revendre un bien acquis en Bail Réel Solidaire : Tout ce qu'il faut savoir
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une opportunité unique d'accéder à la propriété à moindre coût. Mais qu'en est-il si vous décidez de revendre votre bien immobilier en BRS ? Cet article détaille les étapes et les particularités de la revente d'un bien acquis en BRS afin d'aider les propriétaires et futurs propriétaires à bien comprendre le processus.
Le contexte spécifique de la sevente en Bail Réel Solidaire
Principe du BRS :
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Pour rappel, ce dispositif encore largement méconnu du grand public et de nombreux acteurs professionnels de l'immobilier repose sur la dissociation économique du bâti et du foncier.
Il permet aux ménages éligibles (+ de 90% des ménages français) de devenir propriétaire de sa résidence principale à un prix de 30 à 50% moins cher que le marché immobilier libre en contrepartie du paiement d'une redevance mensuelle à l'OFS (Organisme Foncier Solidaire, propriétaire du foncier) généralement de 1 à 2 EUR / m2.
Bien qu'il peut y avoir des logements en BRS partout en France, son efficacité est d'autant plus importante dans des agglomérations avec un marché tendu et des prix élevés comme à Paris, Lyon, Bordeaux par exemple
Enjeux de la revente :
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La revente d'un bien en BRS présente des particularités et des différences majeures par rapport à un bien classique, que ce soit en terme de formalisme et de process ou bien de potentiels acquéreurs et de prix de vente. Il est important de respecter certaines conditions.
Les conditions de revente d'un bien en BRS
Encadrement de la valeur en cas de revente :
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Chaque bien en BRS est soumis à un prix de revente plafond, dans un objectif de garantir la vocation initiale du dispositif au fil du temps.
Ce prix plafond bénéficie d'une revalorisation annuelle qui très souvent est indexé à l'IRL (l'indice de référence des loyers). Toutefois, le prix de revente est garanti, ce qui permet de se constituer un patrimoine sereinement et sans avoir peur des fluctuations de prix du marché libre.
Respect des critères de ressources des acheteurs :
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Les acquéreurs potentiels devront remplir la double condition d'être éligibles en terme de conditions financières et donc de respecter les plafonds de ressources en vigueur au jour de l'acquisition et de s'engager à occuper le logement à titre de résidence principale.
Ces conditions de revente vont ainsi réduire les potentiels candidats capables de respecter les critères exigés.
Accord de l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) :
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Acquérir un logement BRS nécessite d'être agréé par l'OFS. L'obtention de l'agrément est indispensable pour réaliser la vente. Avoir trouvé son acquéreur n'assurera pas la réalisation de la vente du logement.
Les étapes du processus de revente
Informer l'OFS de votre intention de vendre :
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La première étape consiste à notifier l'OFS de votre intention de revendre votre logement. Celui-ci bénéficie d'un droit de préemption et vous rachètera les droits selon les conditions fixées par le bail si il souhaite utiliser son droit.
A défaut, l'Organisme Foncier Solidaire vous communiquera le prix de revente du logement maximum.
Estimation du prix de vente :
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Les conditions du prix de revente du logement sont prévues par le bail, plafonnées par l'OFS.
Un bien acquis en BRS se vendra nécessairement à une valeur inférieure au prix du marché. Ainsi, dans certains cas, il sera possible de voir des cessions se réaliser à un prix inférieur au plafond de revente.
En effet, il est difficile de prévoir l'évolution du marché immobilier et il est envisageable que l'écart se réduise entre un logement en BRS et le marché libre.
Il est donc nécessaire d'être accompagné lors de la détermination du prix de vente envisagé.
Recherche d'un nouvel acheteur :
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L'OFS peut avoir un rôle pour aider dans la démarche de recherche d'un acheteur éligible ainsi que dans les démarches administratives.
Cependant, pour l'ensemble des étapes du process, MY BRS vous accompagne aux cotés de votre OFS.
Les contraintes et spécificités de la revente
Prix limité : une valorisation moindre du bien :
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A première vue, on peut penser que les limites imposées au prix de vente peuvent rendre la valorisation moins intéressante comparée à un bien classique. La revalorisation annuelle avec l'indice retenu peut s'avérer dans certains cas plus soutenue que l'évolution du prix du marché immobilier.
Moindre flexibilité pour le vendeur :
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La revente d'un logement en BRS entraine des contraintes administratives et le délai potentiellement plus long pour conclure la vente en raison des vérifications par l'OFS.
Potentiel impact sur la demande :
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Bien que les plafonds d'éligibilité au BRS permettent depuis le 1er janvier 2024 une ouverture massive des ménages français, la méconnaissance importante du dispositif restreint la demande d'acquéreurs souhaitant devenir propriétaire en BRS.
Les avantages de la revente en Bail Réel Solidaire
Maintien de l'objectif social :
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La revente sous conditions permet que le bien reste accessible à des ménages modestes et à la classe moyenne, maintenant la vocation sociale perpétuelle du bail réel solidaire.
Garantie d'une demande :
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L'encadrement des prix est une mesure conçue pour s'assurer que le bien reste accessible et attrayant pour des ménages modestes et de classe moyenne, contribuant ainsi à perpétuer la vocation sociale du BRS. Cela permet de garantir un bien attractif pour les acquéreurs éligibles, assurant ainsi un marché constant.
Conclusion
Le contexte spécifique du dispositif du bail réel solidaire implique des étapes clés de process pour initier la revente de son logement. Il est important de bien comprendre les particularités afin de mener à bien votre projet. Nous vous encourageons à vous faire accompagner par des professionnels comme MY BRS. Abonnez vous à notre newsletter pour approfondir vos connaissance sur le BRS et ne rien rater des évolutions du dispositif.