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Le fonctionnement du dispositif de bail réel solidaire
1. Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire est un contrat de bail à long terme rechargeable, d'une durée maximale de 80 ans, proposé par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Ce dernier est une structure à but non lucratif, dont la mission est de favoriser l'accès à la propriété de la résidence principale pour les ménages modestes et la classe moyenne .
Le principe fondamental du BRS repose sur la dissociation économique du foncier du bâti. Les ménages achètent uniquement le bâti, mais louent le terrain à l'OFS moyennant une redevance symbolique, l'équivalent d'un loyer, souvent fixée à quelques euros par mois. Ce mécanisme permet de réduire considérablement le coût d'acquisition, puisque le foncier, qui représente une part importante du prix de l'opération, n'est pas acheté par l'acquéreur.
L'organisme de foncier solidaire propose ainsi des logements à titre de résidence principale à prix abordable.
2. Les objectifs du bail réel solidaire
Le BRS poursuit plusieurs objectifs :
- Faciliter l'accès à la propriété pour les ménages modestes et la classe moyenne : En réduisant le prix d'acquisition, le BRS permet à des foyers qui n'auraient pas les moyens d'acheter sur le marché libre de devenir propriétaires de leur résidence principale.
- Lutter contre la spéculation immobilière : En dissociant la propriété du foncier du bâti, le BRS empêche la revente spéculative des logements à des prix exorbitants. Le prix de revente est encadré et régulé par l'OFS, garantissant que le bien reste accessible financièrement aux futurs acheteurs.
- Promouvoir la mixité sociale : En offrant des habitations accessibles financièrement dans des zones où l'immobilier est souvent très cher, le BRS favorise la diversité des classes sociales en permettant à des familles aux revenus modestes de s'installer dans des quartiers attractifs.
- Assurer la pérennité de l'offre de logements abordables : Les biens sous BRS restent dans ce système de manière perpétuelle en cas de revente, garantissant l'accessibilité financière du bien.
3. Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
Le BRS repose sur un partenariat entre les collectivités locales, les Organismes Fonciers Solidaires et les acquéreurs. Voici les étapes clés de son fonctionnement :
a. Acquisition du foncier par l'Organisme Foncier Solidaire
- L'OFS achète des terrains, généralement avec l'aide des collectivités territoriales, qui peuvent mettre à disposition des parcelles ou accorder des subventions. Le coût du foncier est ainsi soustrait de l'équation pour les acheteurs.
b. Construction ou réhabilitation des logements
- Des logements neufs peuvent être construits, ou bien des logements anciens peuvent être réhabilités pour répondre aux normes actuelles de confort et d'efficacité énergétique.
c. Vente du logement sous bail réel solidaire
- Le prix de vente des biens en BRS est encadré et fixé par l'OFS. Ce prix est généralement inférieur de 20 à 50 % de celui du marché libre, selon la localisation du bien et la politique de l'OFS.
d. Location du terrain à l'acquéreur
- Une fois propriétaire de son bien, l'acheteur signe un bail avec l'OFS pour la location du terrain. La redevance est modeste et souvent comprise entre 1 et 2 euros par mètre carré habitable. Ce montant, bien que symbolique, permet à l'OFS de financer l'entretien et l'acquisition initiale.
e. Propriétaire d'un logement et Revente
- En cas de revente, le propriétaire doit respecter certaines règles. Le prix de revente est encadré pour éviter toute spéculation foncière. En général, le prix de vente est réévalué en fonction de l'inflation et des travaux effectués, mais il ne peut pas dépasser un certain plafond fixé par l'OFS. L'objectif est de garantir que le logement reste accessible aux futurs acquéreurs.
4. Les avantages du Bail Réel Solidaire
Le bail réel solidaire présente de nombreux avantages, tant pour les ménages que pour les collectivités et la société dans son ensemble.
a. Pour les acquéreurs
- Un prix d'acquisition réduit : L'acheteur bénéficie d'un prix de vente beaucoup plus bas que celui du marché immobilier traditionnel, car il n'a pas à payer le terrain. Cela permet à des ménages aux revenus modestes d'accéder à la propriété dans des zones où les prix sont habituellement prohibitifs.
- La stabilité et la sécurité : Le BRS offre une stabilité aux familles, qui deviennent propriétaires de leur logement sans craindre de subir des hausses de loyer importantes. De plus, le bail peut être renouvelé, garantissant une sécurité à long terme.
- Un abattement sur la redevance foncière : Les propriétaires bénéficient d'un abattement de 30% minimum pouvant aller jusqu'à l'exonération totale de la redevance foncière (taxe foncière).
b. Pour les collectivités locales
- Un levier pour développer l'offre de logements abordables : Le bail réel solidaire permet aux collectivités de proposer des logements accessibles financièrement sans devoir supporter des coûts exorbitants liés à la construction ou à l'achat du foncier. Cela permet de répondre à la demande de logements sociaux et accessibles de manière pérenne.
- Un outil pour lutter contre la spéculation : En encadrant les prix de revente, le BRS empêche la spéculation immobilière et favorise la stabilité des prix dans certaines zones où l'immobilier est en forte tension.
c. Pour la société
- Promouvoir la mixité sociale : Le BRS permet de maintenir une offre de logements abordables dans des zones où les prix sont devenus inaccessibles, favorisant ainsi la diversité des classes sociales dans les quartiers.
- Une solution durable : Le BRS est un dispositif pérenne. Même en cas de revente, le logement en BRS reste dans le parc des logements accessibles. Cela garantit la continuité de l'offre pour les générations futures.
5. Qui peut bénéficier du bail réel solidaire ?
L'achat en BRS est destiné aux foyers qui répondent à certains critères de ressources. Pour bénéficier du bail réel solidaire, il est nécessaire de respecter des plafonds de revenus, variables en fonction de la composition du foyer (nombre d'occupants) et de la localisation du logement. En général, les plafonds de ressources sont alignés sur ceux de l'accession sociale à la propriété (prêt social location-accession ou PSLA).
Les plafonds de ressources ont été relevés au 1er janvier 2024, permettant à une large partie de la population de bénéficier de ce mécanisme. Toutefois, chaque projet peut définir des conditions plus spécifiques, notamment en fonction des objectifs de mixité sociale fixés par la collectivité.
6. Les limites du dispositif
Bien que le bail réel solidaire soit un dispositif innovant et porteur de nombreux avantages, il présente également certaines limites.
- Une offre encore limitée : Le BRS est un dispositif relativement nouveau, et l'offre d'habitations disponibles sous ce régime est encore limitée. Cependant, de plus en plus de collectivités locales s'intéressent à ce mécanisme, et l'offre devrait se développer dans les années à venir.
- Des contraintes de revente : Le prix de revente est encadré pour éviter la spéculation, mais revalorisé. Toutefois, cela fait partie de la philosophie du dispositif, qui vise à maintenir une offre abordable à long terme.
- Des conditions de bail strictes : Le bail est conclu pour une durée de 99 ans, mais il impose certaines obligations à l'acheteur, notamment en ce qui concerne l'entretien de l'habitation et le respect des conditions de revente.
Conclusion
Plusieurs projets ont vu le jour en France, démontrant l'efficacité du mécanisme. Les avantages du bail réel solidaire sont nombreux pour cet outil innovant qui apporte une réponse concrète à la problématique du logement accessible en France qui va poursuivre son développement et s'installer dans le paysage immobilier français.
Les plafonds de ressources ne sont plus un frein pour réaliser un achat en BRS et le nombre d'opérations va continuer d'augmenter. Le dispositif de bail réel solidaire est une véritable aide pour acquérir un logement avec le prix du foncier qui n'est pas à la charge des ménages.