Les inconvénients du Bail Réel Solidaire : ce que vous devez savoir avant de vous lancer
L'Etat avec la loi ALUR a fixé les conditions nécessaires pour permettre aux ménages d'acquérir leur logement. Dans les zones tendues, comme la zone A ou A bis avec des villes comme Paris et sa banlieue, Lyon, Nantes, Bordeaux, le dispositif du bail réel solidaire présente une forte efficacité. Le bail réel solidaire est une solution innovante pour faciliter l'accession à la propriété des ménages, mais qui comporte aussi des aspects moins favorables à connaître avant de s'engager. Cet article se concentrera sur les inconvénients du BRS pour informer et vous aider à prendre une décision éclairée. Après avoir vu le fonctionnement du dispositif dans d'autres articles du blog, il est temps de s’attarder sur les aspects moins connus et parfois contraignants du dispositif en découvrant les principaux inconvénients du BRS.
Les contraintes financières et d’éligibilité
1. Critères de revenus stricts :
Pour être acquéreur en BRS, il est nécessaire de respecter un plafond de ressources imposés, ce qui limite l'accessibilité à certains ménages. Depuis le 1er janvier 2024, c'est désormais plus de 90% des ménages français qui sont éligibles !
2. Frais supplémentaires :
Conséquence de la dissociation économique du foncier et du bâti, le prix à payer pour acquérir un logement est la redevance à l'OFS payable mensuellement, versée pour le foncier, en plus du remboursement du prêt immobilier, pouvant impacter le budget des acheteurs. L'avantage de l'achat en BRS est l'exonération partielle de la taxe foncière qu'il est possible d'obtenir, la règle est très variable selon la zone géographique en France.
3. Difficulté de financement :
La prudence ou le désintérêt de certaines banques concernant le BRS peut rendre le financement plus complexe et dissuader les acquéreurs potentiels. L'éligibilité au BRS rend presque systématique éligible au prêt à taux zéro notamment pour les opérations dans le neuf. Chez MYBRS nous avons bien intégré ces difficultés, notre expertise nous permet de constituer le dossier de financement pour maximiser les chances de décrocher son prêt immobilier, qui peut dans la mesure du possible inclure le PTZ.
Limites sur la revente du bien
1. Encadrement des prix :
Ce qui semble être l'un des inconvénients du BRS concerne les règles strictes qui limitent le prix de revente du bien, pouvant impacter la valorisation et les gains potentiels pour le propriétaire. Cependant, il est bon de rappeler que l'achat d'une résidence principale a pour but initial de se loger et non de réaliser une opération spéculative. Néanmoins, dans de nombreuses opérations d'achat en BRS, une garantie de revente du logement est prévue lorsque l'on signe un bail. Le contrat encadré par l'OFS va offrir l'avantage de protéger l'acquéreur sur les conditions du prix de vente lors de la revente du logement. Certains contrats prévoit donc, en cas de revente, une valeur du prix d'acquisition à laquelle vient s'ajouter une revalorisation avec l'indice IRL par exemple.
2. Moindre rentabilité pour les logements en BRS :
Devenir acquéreur en BRS n'est pas conçu pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif, mais pour l'accession à la résidence principale uniquement. L'objectif principal du bail réel solidaire est d'aider les ménages à acheter un logement à un prix réduit en signant un bail de longue durée rechargeable (différent d'un bail emphytéotique) et en s'acquittant d'une redevance à l'OFS.
3. Complexité administrative :
Après plusieurs années en tant que propriétaire d'un logement en bail réel solidaire, le ménage peut souhaiter procéder à la vente de son logement BRS. Le process pour revendre son logement comporte des démarches supplémentaires et les autorisations nécessaires pour la revente, comparé à une vente immobilière classique.
Contraintes liées à la propriété et à l’usage du bien
1. Obligations de résidence principale :
Le bien doit être occupé en tant que résidence principale, ce qui peut limiter la liberté de choix de l’acheteur (pas de location saisonnière, de changement de résidence facile, etc.). Le logement acquis en BRS a pour but d'aider les futurs occupants du logement à se loger.
2. Restrictions sur les travaux :
Dans votre logement, vous êtes libres d'effectuer les aménagements que vous souhaitez, cependant il existe des contraintes liées aux modifications importantes qui nécessitent souvent l'accord de l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Des travaux de décoration ne posent pas de difficultés, ceux qui viendraient modifier l'agencement ou toucher la structure nécessiteront un accord au préalable. Attention à l'ampleur financier des travaux, ils sont ,la plupart du temps, peu ou pas pris en compte dans la valorisation de votre bien.
3. Durée limitée du bail :
Pour devenir propriétaire d'un logement en BRS, le ménage qui respecte les plafonds de ressources signe un bail de longue durée avec le propriétaire du terrain, l'Organisme Foncier Solidaire (OFS). Le bail réel solidaire présente une durée comprise entre 18 et 99 ans (90% des baux ont une durée initiale supérieure ou égale à 80 ans). Ce bail n'est pas perpétuel mais rechargeable. Il offre en réalité au propriétaire d'un logement en BRS une véritable sérénité dans le temps et une garantie de disposer de son bien comme il le souhaite.
Un dispositif encore peu connu et peu répandu
1. Manque de visibilité et d'informations :
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Le bail réel solidaire est un dispositif encore largement méconnu alors que le BRS présente l'intérêt majeur d'acquérir un bien immobilier et donc d'accéder à la propriété à un prix d'acquisition sensiblement inférieur au prix du marché immobilier traditionnel.
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Chez MYBRS, nous faisons découvrir les avantages et inconvénients du BRS, nous accompagnons les ménages à accéder à la propriété grâce à ce dispositif créé par l'Etat avec la loi ALUR.
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Bien que les conditions d'éligibilité au bail réel solidaire soient réduites à respecter des conditions de ressources (N-2) et faire de son acquisition son logement principal, la méconnaissance du grande partie de la population à ce mécanisme de dissociation économique du foncier et du bâti rend parfois difficile la prise de décision pour les futurs acquéreurs.
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Acheter un logement en BRS devient alors une aubaine pour ceux qui ont compris les avantages d'un tel dispositif et donc s'offrir un bien immobilier à un montant inférieur au prix du marché libre.
2. Faible présence sur le marché immobilier :
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Les logements disponibles en BRS restent relativement limités ce qui réduit les opportunités d'acquérir un bien immobilier.
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La grande majorité des zones géographiques disposent d'un ou plusieurs Organismes Foncier Solidaire, cependant l'efficacité du bail réel solidaire est d'autant plus forte dans les zones A bis et A où l'on retrouve les grandes agglomérations comme Paris ou Lyon par exemple.
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Bien que l'offre augmente dans le neuf, le marché de la revente peut s'avérer être une possibilité intéressante où l'on peut retrouver des logements très récents sans la contrainte du délai de construction de plusieurs années.
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Lorsqu'un acquéreur se sent prêt à acheter son logement BRS, il doit être conscient de devoir être particulièrement réactif le moment venu.
Conclusion - Résumé des principaux inconvénients :
Face aux nombreux avantages du dispositif, il y a lieu de bien appréhender certaines contraintes du BRS. Tout d'abord s'assurer de son éligibilité et être psychologiquement prêt à ne pas être propriétaire de son terrain. Avoir conscience que revendre son logement est possible, encadrée (pour le prix mais également administrativement) et donc moins fluide qu'une vente classique. L'usage du bien doit être respecté (résidence principale et nature des travaux possibles).
Le marché du BRS étant petit dans l'univers du marché immobilier français, il bénéficie par conséquent d'une notoriété limitée qui en revanche présente un avantage majeur pour ceux qui désormais le connaisse ! En regardant de plus près, on s'aperçoit que certains inconvénients ne sont pas si contraignants au regard des avantages patrimoniaux que procure le fait de pouvoir devenir propriétaire de son logement, mettre à l'abri sa famille, se constituer un patrimoine sans impacter financièrement son budget quotidien.
A l'issue de cet article, nous vous encourageons donc à peser le pour et le contre en fonction de votre propre situation avant de vous engager dans un projet BRS.
MYBRS est à vos cotés pour vous aider à structurer vos besoins et à vous trouver le logement souhaité.
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